Powierzchnia użytkowa budynku jest jednym z fundamentalnych parametrów branych pod uwagę przy wycenie nieruchomości, porównywaniu budynków oraz określaniu wartości najmu. Jednak dokładne zrozumienie i prawidłowe określenie tego pojęcia wymaga uwzględnienia wielu norm i standardów, zarówno krajowych, jak i międzynarodowych. 

Czym jest wierzchnia użytkowa?

Powierzchnia użytkowa jest kluczowym parametrem w architekturze, budownictwie oraz nieruchomościach, który definiuje przestrzeń wewnątrz budynku, przeznaczoną do użytkowania przez jego mieszkańców lub użytkowników. W różnych kontekstach prawnych i normatywnych pojęcie to może mieć różne definicje, ale ogólnie rzecz biorąc, odnosi się do powierzchni, która jest dostępna do codziennego użytku. Mierzeniem powierzchni zajmują się geodeci, z firm takich jak PKIG – https://powierzchnie.pkig.pl/powierzchnia-uzytkowa, którzy dzięki doświadczeniu i profesjonalizmowi mogą stać się nieocenioną pomocą podczas pracy.

Powierzchnia nieużyteczna

Powierzchnia nieużyteczna budynku dzieli się na powierzchnię nieużyteczną ze względów funkcjonalnych oraz konstrukcyjnych. Przykładem powierzchni nieużytecznej ze względów funkcjonalnych mogą być słupy lub pilastry wzdłuż wewnętrznej płaszczyzny ściany zewnętrznej budynku. Takie elementy konstrukcyjne uniemożliwiają efektywne wykorzystanie przestrzeni pomiędzy nimi, co czyni tę powierzchnię nieużyteczną z punktu widzenia funkcjonalności pomieszczenia.

Standardy międzynarodowe a powierzchnia użytkowa

Na polskim rynku, powierzchnia użytkowa jest powszechnie stosowana do szacowania wartości nieruchomości oraz porównywania budynków. Jednakże, różnice w standardach międzynarodowych mogą prowadzić do nieporozumień. Międzynarodowe normy często różnią się od polskich definicji, co może utrudniać bezpośrednie porównania.

Standard BOMA Office 2010

Najbardziej popularnym międzynarodowym standardem określania powierzchni najmu w Polsce jest standard BOMA Office z 2010 roku. Głównym celem tej normy jest określenie powierzchni wynajmowanej (Rentable Area), która obejmuje sumę powierzchni najemców do wyłącznego korzystania oraz powierzchni wspólnych. Warto zauważyć, że w tym standardzie nie uwzględnia się powierzchni takich jak garaże, magazyny na kondygnacjach ujemnych oraz główne przejścia pionowe (np. klatki schodowe, szyby wind).

Standardy IPMS i TEGOVA

Innym ważnym standardem jest IPMS Office, który wprowadzony został m.in. przez normę PN-ISO 9836:2015. Standard IPMS biura różni się od tradycyjnych polskich norm i wprowadza nowe kategorie powierzchni, co może wpływać na wycenę i użytkowanie nieruchomości.

Standard TEGOVA z 2016 roku również znajduje swoje zastosowanie na polskim rynku, oferując dodatkowe metody pomiaru i klasyfikacji powierzchni budynków.

Powierzchnia użytkowa w polskich przepisach

W polskim prawie pojęcie powierzchni użytkowej pojawia się w różnych dokumentach i ustawach, takich jak:

• PN-ISO 9836:2015

• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

• Ustawa o podatku od spadków i darowizn

• Rozporządzenie Ministra Administracji Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

Wnioski

Dokładne określenie powierzchni użytkowej jest kluczowe dla wielu aspektów związanych z nieruchomościami. Warto zrozumieć różnice pomiędzy standardami krajowymi i międzynarodowymi oraz ich wpływ na wycenę i użytkowanie budynków. Znajomość norm takich jak BOMA Office, IPMS czy TEGOVA może pomóc w lepszym zarządzaniu nieruchomościami oraz precyzyjnym określaniu ich wartości na rynku.

Artykuł sponsorowany